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中国可购房人口数量在2015年达到最高峰

时间:2014-12-30 18:25 类别:中国 人数:

2007年房价达到了一个高点,但是2008年涨了,然后让房价迅速回升,在2010年年初达到另外一个高峰,于是2010年出台了限购限贷等其他政策,再次出现下滑,下滑之后,在底部运行一段时间,这段时间比前一个周期长,就没有4万亿了。但后期又出现一个预算的高点,因为价格下滑同时,新增的开工面积也在迅速下滑,新增面积下滑以后,供求关系会逆转,逆转了以后,价格再一次上升。

 

在今年的9月份是一个最低点,随后可能会出现一个波动,2010年有一个小拐弯,我们估计这次也会出现这样一种情况,在底部运行过程中,有一段时间,随后可能出现回升。因为库存量决定开发商手里的现金流,不解决现金流的问题,开发商的钱要用于还债,从库存的情况看,库存分为两种情况,一个种情况是待售面积和存货之间的对比关系,最大的差不是现在,最大差在前两年,这个差随时在发生变化,从目前来看,目前不是库存量最大和最困难的情况,因为竣工和销售的过程中,和待售面积的差,是随着周期发生调整,当政策出台的时候会发生变化。

“资金,开发商手里没钱,我们手里有九万多亿的现金流,完成了六万多亿的投资,有将近一万八千亿的现金流,他们的增长速度很慢,1998年只增长了一点,3.1%,主要差别是因为10月份的信贷,从9月份的4%的开发信贷增长到11%的开发信贷。”

在往前看,在历史上我们没有这么低的,这个周期和我们的货币供应量有关系,在10月份的,四大银行,只有一个银行是存款正增长,其他的银行都是存款负增长,到10月份,央行的统计,我们整个存款少了三万亿的增长,这三万亿很大,它抑制了我们的贷款需求,银行按照存贷比计算,它没有能力去批出更多的贷款。

“为什么降息之后,货币供应量没有增长,而且看到的是利率并没有下滑。原因就是因为总量的关系,”任志强说,“这个总量多还是少,每个人都有不同的说法,比如说如果我们所有退休人一个人手里有20万块钱,从60岁退休,活到85岁,25年,20万是不够的,退休人有20万,我们要有80万亿,换句话说,除了这些退休人存的钱以外,真正用于市场流动资金就是20万亿,并不多,所以看你用什么办法计算这个货币增长,至少从国际的情况来看,这个现金流难以说明在中国没有彻底的劳保制度做准备,每个人存大量现金的时候是怎样,和股权投资相关,我们看到社会融资总额在下降,增速下降,去年的同期是23%的非银行机构的信贷资金,大概下降到7到8个点,已经连续四个月出现,就是开发商并没有从非金融机构里面拿到更多的钱。”

从资金来源看,也出现了三个低点,其中一个低点是2008年,今年的低点比2008年还低,从另外一个数据可以看出来,我们从到位的资金和完成投资的对比,得出来的结果2008年是1:1.34,今年是1:1.31,还低了0.3%,今年的9月份应该说所有的年份里面开发商资金最困难的一年,10月份略有好转,增加了不到1%的增长率。但从长期来看,在相当长的时间里,都很难让资金出现一个转正的情况,投资来说我们不敢说明年会保证房地产投资会迅速回升,除非降准,新开工和住宅仍然是-9.8%,为什么10月份会靠拢一些,10月份是一个低潮,从数据看,增长34%,但实际情况并不乐观,我们还可以看到贷款,国内贷款增长11.1%,上月是4%,增加了七个点。

“而其他资金里面仍然是负的,尤其是个人按揭,很多人说开发商的的杠杆率太高了,我没觉得。尤其是从数据上,个人消费信贷的贷款率很低。”任志强说,

去年我们销售大概八万三千亿左右。从住房来说,六万八千亿,开发贷1.8万亿,只有26%,中国老百姓都是用现金买房子,1.8万亿,按新房计算,6.8万亿计算,占比26%,还有很多二手房交易,二手房交易量没计算6.8万亿里面,而二手房信贷计算在1.8万亿里面。而美国是十万亿的个人消费信贷,有多少人,3亿人,中国城市人口是6亿多人,美国一年的房地产消费多少,4000多亿美元,对应它的个人消费信贷,它只有四千多亿,是10万亿,而中国去年是八万亿,对应的消费信贷十万亿。“可见,我们和美国相比,这个杠杆率是低多少,或者根本不叫杠杆,就26%,26%能跌到70%的房价吗?不能。跌不到70%的房价,26%会受到损失吗?不会。别人都以为中国的房地产好像已经杠杆率很高,尤其是很多媒体在计算房地产开发商的时候,都计算60%到70%的负债率,但是70%的负债率里面,有50%就是基本上的总量35%左右是已经卖掉的房子,这部分房子对于开发商来说是负债,但是对实际来说,我已经投入在产品建设之中。”

从销售情况看,东部地区是-14.3%,东部地区持续下滑,是因为人口,从东部地区产业转移过程中,向中部和西部回流,而东部地区在早期的时候,房地产投资上也比较快,这两者之间的差别,东部地区影响最大,从总量上来说,占到三万两千亿,东部和西部加起来才两万三千亿,在东部地区受综合影响开始回升的时候,东部地区的实力雄厚,用经济增长实力可以拉动,而中国如果出问题,很难拉动。

中国具备购房能力人口数量在明年达到最高峰,23岁的人口年龄在2015年是最高峰,23岁到28岁之间,连续五年是结婚的最高峰,住房需求都是持续增长的过程,早期解决的是温饱问题。那时候也提出了,温饱问题放在前面,进入小康社会,改革三十年提出了小康指标,第一个指标就是住房,人均35平米,这个目标实现还有相当长的一段时间。“既使是实现了,是不是人的消费水平都够了,不够,它仍然要解决住房问题。”

消费结构很明显,吃的消费结构在下降,而未来发展过程中,吃的结构会下降越来越快,收入在增长,吃占比重却不会增长,上升是住房,住房会在家庭消费的比重占到第一位,越富有,越要解决温饱问题,所有的家庭里面几乎都受到要解决的是住房问题,从世界各国情况看,普遍存在住房消费逐渐在富裕家庭占到第一位。

美国,它的住房消费水平很高,我们就占8%到10%,计算购房的资金18%左右,不管买不买房子,住房消费比重很高,日本出现泡沫,即使泡沫了,住房消费依然占据很高比例,这个比重不管出现不出现泡沫,出现泡沫是价格问题。住房消费依然占了国民经济比重很大比例,在个人消费中是很高的比重,在未来的发展中,当人们收入不断提高,住房消费仍然占主导地位。

“大家都说中国的住房率很高,实际上中国的住房率很高,世界各国说,计算住房率都是把农村计算进去,因为土地私有化,只有中国的宅基地都没计算出去,城市来说,我们占的比重和世界各国的比重差不多,美国从69%,危机之后变成65%,普遍是在70%的国家是占多数,德国最低,中国城镇住房率在镇的比率很高,但就城市而言,本身比重并没有太高,从标准上来说,我们也相差很多,美国住房大概95英尺约90平米,1990年的时候,这几年,我们可以看到它迅速增长,而我们中国现在的标准仍然是很低,大概平均72%,现在我们仍然是大量的小房子,未来怎么办?对住房的需求,为什么中国的房子不断拆,因为标准低。”任志强说,